Wer eine Immobilie erbt, steht oft vor emotionalen und organisatorischen Herausforderungen – vor allem, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Mit dem richtigen Vorgehen lässt sich der Verkauf fair und reibungslos abwickeln.
Erbengemeinschaft: Einstimmigkeit ist die Regel
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam entscheiden. Für einen Verkauf braucht es die Zustimmung aller Erben. Das klingt aufwendig, sorgt aber dafür, dass niemand übergangen wird.
Damit es nicht zu Blockaden kommt, hilft eine frühe, offene Kommunikation – und ein neutraler Partner, der den Prozess strukturiert und alle Beteiligten gleich behandelt.
Bewertung als Basis für eine faire Teilung
Bevor über Verkauf oder Übernahme entschieden wird, braucht es einen realistischen Verkehrswert. Eine unabhängige Bewertung verhindert, dass sich einzelne Erben benachteiligt fühlen, und ist die Grundlage für jede faire Aufteilung.
Möchte ein Erbe die Immobilie übernehmen, dient der Verkehrswert als Basis für die Auszahlung der übrigen Erben. Entscheidet Ihr Euch für den Verkauf am Markt, teilt Ihr den Nettoerlös entsprechend den Erbquoten.
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Massgebend ist häufig der ursprüngliche Erwerbspreis des Erblassers, nicht der Erbschaftszeitpunkt – die Haltedauer wird also oft angerechnet, was den Steuersatz senken kann.
Ob und in welcher Höhe zusätzlich Erbschaftssteuern anfallen, hängt vom Kanton und vom Verwandtschaftsgrad ab. Im Kanton St. Gallen sind direkte Nachkommen in der Regel von der Erbschaftssteuer befreit. Kläre Deinen Einzelfall vorab mit einer Fachperson ab.
Wenn sich die Erben nicht einig sind
Der häufigste Konflikt entsteht nicht über das Ob, sondern über den Preis: Eine Partei möchte die Immobilie übernehmen und hält den Wert für zu hoch angesetzt, die anderen sehen sich benachteiligt. Genau hier hilft eine neutrale Bewertung mehr als jede Diskussion am Küchentisch.
Kommt trotzdem keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Erbteilungsklage – mit der Möglichkeit, dass die Immobilie öffentlich versteigert wird. Das Ergebnis liegt fast immer unter dem freihändig erzielbaren Preis, und die Verfahrenskosten kommen obendrauf. Am Ende verlieren alle Beteiligten.
Ein pragmatischer Zwischenweg: Wer übernehmen will, lässt sich die Finanzierung bestätigen und zahlt die anderen zum neutral ermittelten Wert aus. Fehlt diese Finanzierung, ist der Verkauf an Dritte in der Regel für alle die bessere Lösung – auch wenn es emotional schwerfällt.
Erbvorbezug und Ausgleichung
Hat ein Kind zu Lebzeiten bereits Vermögen erhalten – etwa Geld für den Hausbau oder die Immobilie zu einem Vorzugspreis – stellt sich die Frage der Ausgleichung. Solche Zuwendungen sind unter Umständen bei der Teilung anzurechnen.
Das führt regelmässig zu Streit, weil Absprachen von damals oft nicht schriftlich festgehalten wurden. Wer eine solche Konstellation vermutet, sollte das früh ansprechen und rechtlich klären lassen, bevor über den Verkauf der Immobilie verhandelt wird.
Praktische Schritte in der ersten Zeit
Unabhängig von der späteren Lösung gibt es Dinge, die zügig erledigt werden sollten: Gebäudeversicherung und Hypothek prüfen, laufende Kosten klären und die Immobilie beheizt und belüftet halten. Ein leerstehendes, ungeheiztes Haus verliert schneller an Substanz, als vielen bewusst ist.
Sammelt ausserdem früh die Unterlagen zusammen – Grundbuchauszug, Baupläne, Belege zu Sanierungen. Gerade bei älteren Liegenschaften ist das aufwendig, und wer erst kurz vor dem Verkauf damit beginnt, verliert unnötig Wochen.
Häufige Fragen
Was passiert bei einer Erbteilungsklage?
Kommt keine Einigung zustande, kann die Immobilie im Rahmen einer Erbteilungsklage öffentlich versteigert werden. Der erzielte Preis liegt fast immer unter dem freihändig möglichen, dazu kommen Verfahrenskosten. Am Ende verlieren alle Beteiligten – eine neutrale Bewertung als Verhandlungsgrundlage ist deshalb fast immer der bessere Weg.
Was müssen wir kurz nach dem Erbfall erledigen?
Gebäudeversicherung und Hypothek prüfen, laufende Kosten klären und die Immobilie beheizt und belüftet halten – ein leerstehendes, ungeheiztes Haus verliert schnell an Substanz. Zudem lohnt es sich, früh mit dem Zusammensuchen der Unterlagen zu beginnen.
Was, wenn sich die Erben nicht einig sind?
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Erbe die Teilung verlangen; im Extremfall wird die Immobilie versteigert. Das ist selten im Interesse aller. Eine neutrale Bewertung und Moderation führen meist zu einer einvernehmlichen Lösung mit deutlich besserem Ergebnis.
Müssen wir die Immobilie räumen, bevor wir verkaufen?
Nicht zwingend. Eine geräumte oder aufgeräumte Immobilie präsentiert sich für Besichtigungen aber vorteilhafter. Wir beraten Dich, welcher Aufwand sich lohnt und welcher nicht.
Wird beim Erbe die Haltedauer für die Steuer angerechnet?
In den meisten Kantonen ja – bei einem steueraufschiebenden Erbgang wird die Besitzdauer des Erblassers übernommen. Da eine längere Haltedauer den Steuersatz senkt, ist das für Erben oft vorteilhaft.
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