Verkaufen oder vermieten? Was sich für Deine Immobilie rechnet

Vermieten lohnt sich vor allem dann, wenn zwei Dinge zusammenkommen: eine tiefe oder abbezahlte Hypothek und eine Lage, an der sich zuverlässig vermieten lässt. In unserer Region ist das oft der Fall – Wohnungen in Bahnhofsnähe von Buchs oder in den Gemeinden entlang der Grenze finden dank der Berufstätigen aus Liechtenstein meist rasch solvente Mieterschaft, und die Leerstände sind tief.

Auch langfristige Überlegungen sprechen fürs Behalten: Eine Immobilie ist ein Sachwert, der Mietertrag abwirft und über die Jahre Vermögen aufbaut. Und wer absehen kann, dass die eigenen Kinder das Haus in einigen Jahren übernehmen möchten, verkauft besser nicht. Selbst die emotionale Bindung ans Elternhaus ist ein legitimer Grund – sie sollte nur nicht die einzige Grundlage der Entscheidung sein.

Verkaufen ist meist der richtige Weg, wenn Du das Kapital brauchst – typischerweise für das nächste Eigenheim. Das Geld steckt dann in der alten Liegenschaft fest, während Du für die neue eine höhere Hypothek trägst. Diese Konstellation geht selten gut auf, und die Bank rechnet den erhofften Mietertrag bei der Tragbarkeit nur zurückhaltend an.

Der zweite klare Fall ist Sanierungsstau. Vermieten verschiebt das Problem nur – und verschärft es: Für ein Objekt mit alter Heizung und ursprünglichen Bädern sinkt der erzielbare Mietzins, während die Sanierung im vermieteten Zustand komplizierter und teurer wird. Wer weder Geld noch Energie für die Erneuerung aufbringen will, fährt mit einem Verkauf fast immer besser.

Und schliesslich die Organisation: In einer Erbengemeinschaft heisst Vermieten, dass mehrere Parteien über Jahre jede Reparatur und jeden Mieterwechsel gemeinsam entscheiden – das gibt selten gut. Ähnliches gilt, wenn Du weit weg wohnst: Eine Liegenschaft aus der Distanz zu betreuen funktioniert auf Papier besser als in der Praxis.

Die Bruttorendite – Jahresmietzins geteilt durch den Marktwert – sieht auf den ersten Blick oft ansprechend aus. Entscheidend ist aber die Nettorechnung: Davon gehen Unterhalt (als Faustregel über die Jahre rund ein Prozent des Gebäudewerts pro Jahr), Rückstellungen für Küche, Bad und Heizung, Versicherungen, allfällige Verwaltungskosten und das Leerstandsrisiko ab. Nach diesen Posten bleibt deutlich weniger übrig, als die Bruttozahl verspricht.

Dazu kommen die Steuern: Mieteinnahmen zählen als Einkommen, abziehen kannst Du dafür den Unterhalt. Verkaufst Du später doch, fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

Die ehrlichste Kontrollfrage ist am Ende diese: Würdest Du diese Immobilie heute, zu ihrem aktuellen Marktwert, als Geldanlage kaufen? Wenn die Antwort Nein lautet, gibt es wenig Gründe, sie als Geldanlage zu behalten – dann bindet sie nur Kapital, das anderswo mehr bewirken könnte.

Was in keiner Renditerechnung steht: Vermieten bedeutet Arbeit. Mietersuche und Besichtigungen, Referenzen prüfen, Übergabeprotokolle, die jährliche Nebenkostenabrechnung, der tropfende Boiler am Sonntagabend – und ein Mietrecht mit Formvorschriften, die man kennen muss. Wer das unterschätzt, hat schnell mehr Aufwand als Freude an der Liegenschaft.

Natürlich lässt sich das an eine Verwaltung delegieren – gegen Honorar, das die Rendite weiter schmälert. Auch das gehört in die Rechnung, und zwar von Anfang an. Die Variante, dass es die Familie nebenher erledigt, funktioniert erfahrungsgemäss genau bis zum ersten grösseren Ärger.

Erst vermieten und später verkaufen klingt nach dem Besten aus beiden Welten. Die Tücke: Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kaufen vor allem Anleger – Selbstnutzer, die häufig den besseren Preis zahlen, fallen weitgehend weg, denn eine Kündigung auf Eigenbedarf ist an Fristen gebunden und konfliktanfällig. Wer heute vermietet, verkauft später an einen kleineren Käuferkreis.

Sinnvoll sein kann das Modell auf Zeit: Wenn Du in zwei, drei Jahren selbst wieder einziehen willst oder die Kinder das Haus übernehmen könnten, überbrückt ein sauber aufgesetztes Mietverhältnis die Wartezeit, ohne dass Du Dich festlegst. Wichtig ist, dass der Vertrag zur Absicht passt – hier lohnt sich eine kurze rechtliche Beratung vor der Unterschrift.

Am Anfang steht der aktuelle Marktwert – ohne ihn lässt sich keine Rendite rechnen und kein Verkaufserlös abschätzen. Die kostenlose Online-Bewertung liefert Dir dafür in wenigen Minuten eine erste Grössenordnung; für die belastbare Zahl kommen wir vorbei. Danach stellst Du die Nettorendite dem gegenüber, was ein Verkauf freispielen würde – und meistens wird die Antwort dann ziemlich deutlich.

Wir haben in dieser Frage kein Interesse daran, Dir um jeden Preis einen Verkauf einzureden. Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir beide Szenarien – Verkauf und Vermietung – mit echten Zahlen durch und sagen Dir auch dann, dass Behalten die bessere Wahl ist, wenn es so ist.